El “monstruo” UVA: desde 2018, la deuda hipotecaria creció 86 veces y el salario 64

Los créditos hipotecarios UVA volvieron a quedar bajo la lupa por la brecha entre la evolución de la deuda y los salarios.

Un préstamo de $3.900.000 tomado el 26 de junio de 2018 quedó expresado en 160.824,74 UVA, ya que en ese momento cada unidad valía $24,25.

Con la UVA ubicada en $2.086,45 al 21 de agosto de 2026, ese mismo capital equivale hoy a $335.552.778,77.

La deuda, medida en la unidad de ajuste pactada, creció 86,04 veces desde 2018. En términos porcentuales, la suba fue del 8.503,92%.

El problema central aparece al comparar esa evolución con los ingresos. En el mismo período, el RIPTE, índice oficial de salarios de trabajadores estables, pasó de 3.383,14 a 218.990,11, una suba del 6.373%.

La diferencia entre ambos indicadores muestra que la UVA le ganó al salario por 32,92%.

Cómo funciona la UVA

La Unidad de Valor Adquisitivo tiene sustento en la ley 25.827 y fue instrumentada por el Banco Central mediante las comunicaciones “A” 5945 y “A” 6069 de 2016.

Su valor base fue fijado en $14,05 al 31 de marzo de ese año. Ese monto representaba el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda, promediado en distintas ciudades del país.

La lógica original era que, al medir el crédito en una unidad vinculada al valor de la vivienda y no en pesos, el banco no necesitara aplicar una tasa inicial tan alta para cubrirse de la inflación.

Eso permitió que más familias calificaran para acceder a préstamos hipotecarios entre 2016 y 2018.

El problema surgió por la forma de actualización: la UVA se ajusta por CER, que sigue al índice de precios al consumidor. Es decir, la deuda se indexa por inflación.

Pero la cuota se paga con salarios. Cuando los precios avanzan más que los ingresos, la deuda crece más rápido que la capacidad de pago.

La comparación con el alquiler

La discusión también suele aparecer frente al alquiler, bajo el argumento de que alquilar resulta peor que pagar un crédito UVA.

Sin embargo, los datos muestran un comportamiento similar en términos de ajuste.

En el segundo trimestre de 2026, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires fue de $764.485 mensuales, con una suba interanual del 31%.

El promedio general de publicaciones aumentó 32,6%, mientras que el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires varió 32,7% en el mismo período.

Los alquileres, por lo tanto, se movieron casi al mismo ritmo que la inflación.

La diferencia es que el inquilino puede mudarse a una vivienda más chica o más barata, mientras que el deudor hipotecario queda atado a una obligación de largo plazo sobre su casa.

Morosidad todavía baja, pero en aumento

La morosidad de los créditos hipotecarios UVA continúa baja en comparación con otras líneas de financiamiento.

En febrero de 2026 se ubicó en 1,4%, frente al 10,6% de las tarjetas de crédito y el 13,7% de los préstamos personales.

Sin embargo, el dato muestra una tendencia ascendente. La mora hipotecaria había sido del 0,9% en febrero de 2025 y venía de un piso histórico de 0,3%.

El aumento es relevante porque la deuda hipotecaria suele ser la última que una familia deja de pagar. Antes suelen aparecer atrasos en tarjetas, préstamos personales, expensas u otros compromisos.

Ese cuadro se vincula con un deterioro más amplio del endeudamiento familiar: la carga mensual de los servicios de deuda equivale al 24,1% de la masa salarial, contra menos del 9% dos años atrás.

Además, la mora de las personas físicas llegó al 16,1%, frente al 3,5% registrado en empresas.

Un problema que atravesó a distintos gobiernos

El sistema UVA fue creado durante la administración de Mauricio Macri en 2016, sin una cláusula que atara la cuota al ingreso.

Durante el gobierno de Alberto Fernández se congelaron las cuotas en la pandemia, pero el mecanismo de fondo no fue modificado. Ese congelamiento postergó el ajuste y, en muchos casos, terminó capitalizándolo.

En la actual gestión de Javier Milei, la baja de la inflación redujo la velocidad a la que la UVA se despega de los salarios. En julio, el índice fue del 2,1% y acumuló 19,3% en el año.

Sin embargo, esa desaceleración no corrige la brecha acumulada entre 2018 y 2024.

Hasta ahora, no se dictó una norma que modifique el diseño original del sistema. No hay tope de relación entre cuota e ingreso, ni mecanismo de recálculo cuando la cuota supera determinado porcentaje del salario, ni seguro de desempleo asociado, ni compensación para quienes arrastran el desfasaje previo.

Al mismo tiempo, los créditos UVA fueron relanzados con el mismo mecanismo de actualización.

Las posibles correcciones

Entre las alternativas planteadas para corregir el sistema aparece, en primer lugar, un tope de esfuerzo.

La propuesta consiste en que la cuota no pueda superar un porcentaje determinado del ingreso del deudor, con el 30% como referencia internacional. Si se supera ese umbral, el excedente podría diferirse al final del plazo.

Otra posibilidad es aplicar un índice mixto, que tome el menor valor entre la variación del CER y la del RIPTE. De esa manera, la actualización no quedaría atada exclusivamente a la inflación cuando los salarios quedan por debajo.

La tercera corrección apunta a mejorar la información al momento de tomar el crédito. La solicitud debería mostrar la proyección de la cuota bajo distintos escenarios de inflación y salario, con firma expresa del tomador.

El punto central es que el sistema UVA no resulta problemático por la existencia de una unidad de cuenta indexada, sino por haber atado la deuda a la inflación sin un resguardo suficiente frente a la evolución del ingreso.